Türkiye'den Florida'da Ev Nasıl Alınır? Adım Adım Rehber
Kısa cevap: Evet. Türk vatandaşları Florida'da konut satın alabilir. ABD vatandaşı veya yeşil kart sahibi olmanız gerekmez. Ancak ev almak size otomatik olarak oturma izni veya vize sağlamaz.
Türkiye'den bakan alıcıların aklındaki sorular genellikle şunlar: Nereden başlamalıyım? Para nasıl gönderilir? Ülkeye gelmeden alabilir miyim? Bu rehberde süreci sırasıyla anlatıyorum. Rakamlar ve süreler kredi verene, mülke ve piyasaya göre değişir, bu yüzden "genellikle" ifadesini sık kullandım.
Süreç bir bakışta
- İlk görüşme ve hedef belirlemeYaklaşık 30 dakikaNeden ve ne için alıyorsunuz: oturmak, kiraya vermek, yatırım?
- Finansman planıKredi verene bağlıNakit mi, kredi mi? Peşinat ve aylık ödeme netleşir.
- Ev aramaHaftalar sürebilirKısa liste, gezi veya görüntülü tur.
- Teklif ve sözleşmeBirkaç günFiyat ve şartlar üzerinde pazarlık, kapora yatırma.
- İnceleme, sigorta, kredi onayıİnceleme ve onay sürecine bağlıHome inspection, sigorta teklifi ve (varsa) değerleme.
- KapanışSözleşmeden itibaren genellikle 30-45 günİmzalar, para transferi ve anahtar teslimi. Nakit alımlarda daha hızlı olabilir.
1. Önce bütçe ve finansman planı
Üç temel seçenek var:
- Nakit alım: En hızlı yol. Kredi onayı beklenmez, süreç kısalır.
- Konvansiyonel kredi: Çoğu zaman ABD'de kredi geçmişi ve sosyal güvenlik numarası (SSN) ister. Türkiye'den gelenler için her zaman uygun olmaz.
- Yabancı yatırımcı (foreign national) ve DSCR kredileri: ABD kredi geçmişi olmayanlar için tasarlanmış ürünler. Çoğu kredi veren konvansiyonel krediye göre daha yüksek peşinat ister ve faiz de daha yüksek olabilir. DSCR kredilerinde onay, evin kira getirisine dayanır ve yatırım amaçlı alımlarda kullanılır.
Hangi ürünün size uyduğunu bir kredi uzmanı belirler. Ben sizi güvendiğim kredi uzmanlarıyla tanıştırırım. Rakamları kendiniz denemek için mortgage ve yatırım getirisi hesaplayıcılarımı kullanabilirsiniz.
2. Para transferi nasıl yapılır?
Peşinat ve kapanış parası genellikle banka havalesi (wire) ile işlemi yürüten title/escrow şirketinin hesabına gönderilir. Birkaç önemli nokta:
- Türkiye'deki bankanız transferin amacını ve para kaynağını sorabilir. Teklif veya satış sözleşmesi gibi belgeleri hazır tutun.
- Kapora (earnest money) genellikle sözleşme imzalandıktan kısa süre sonra yatırılır. Tutarı ve şartları sözleşmeye bağlıdır.
- Kur ve havale masraflarını önceden hesaplayın.
Dolandırıcılığa dikkat: Kapanış öncesinde sahte e-postalarla hesap bilgisi değiştirme dolandırıcılığı yaygındır. Para göndermeden önce hesap bilgilerini title şirketini bilinen numarasından arayarak doğrulayın.
3. Ev bulma ve teklif verme
Türkiye'deyseniz evleri görüntülü turla gezebilir, ben de yerinde sizin için kontrol edebilirim. Evi seçince yazılı teklif veririz. Teklifte fiyat, kapora, inceleme süresi, kapanış tarihi ve finansman şartları yer alır. Satıcı kabul ederse veya karşı teklif yaparsa pazarlık birkaç gün içinde sonuçlanır.
4. İnceleme, sigorta ve kredi onayı
- Home inspection: Bağımsız bir uzman evin çatı, tesisat, klima ve yapısını inceler. Sonuca göre onarım veya fiyat indirimi isteyebilir ya da sözleşmenin izin verdiği durumlarda vazgeçebilirsiniz.
- Sigorta: Florida'da ev sigortası pahalı olabilir ve evin yaşına, çatısına ve sel riski bölgesine göre büyük fark yaratır. Teklif vermeden önce sigorta fiyatı almanızı öneririm, çünkü aylık ödemenizi doğrudan etkiler.
- Değerleme (appraisal): Kredi kullanıyorsanız kredi veren evin değerini ölçtürür.
5. Kapanış ve Türkiye'den imza
Kapanış, title şirketinin yönettiği son adımdır. Türkiye'den gelmeden de tamamlanabilir. Belgeler genellikle yetkili bir noter veya konsolosluk önünde imzalanabilir, bazı durumlarda apostil veya vekaletname (power of attorney) gerekebilir. Hangi yöntemin kabul edileceğini title şirketi ve kredi veren belirler, bu yüzden en baştan sormak süreci hızlandırır.
Kapanış maliyetleri ve sonrasındaki giderler
Kapanış maliyetleri satış fiyatının bir yüzdesi olarak hesaplanır ve kredi kullanıyorsanız daha yüksek olabilir. Kesin tutar için kredi veren ve title şirketinden yazılı bir tahmin (closing estimate) isteyin. Title ve kapanış ücretleri, kredi ücretleri, ilk yıl sigortası ve emlak vergisi ön ödemesi bu kalemlere dahildir. Ev sahibi olduktan sonra düzenli giderleriniz şunlardır:
- Yıllık emlak vergisi (ilçeye göre değişir)
- Ev sigortası
- HOA aidatı (mahalle veya sitede varsa)
- Bakım ve onarım
Satın aldıktan sonra: kiraya verme ve vergi
Evi kiraya vermeyi düşünüyorsanız mülk yönetim şirketiyle çalışmak uzaktan yönetimi kolaylaştırır. Bazı sitelerde ve belediyelerde kiralama kuralları (özellikle kısa dönem kiralama) kısıtlı olabilir, bu yüzden satın almadan önce kontrol etmek gerekir.
Vergi tarafında kira gelirinin vergilendirilmesi, ileride satarken uygulanan FIRPTA stopajı ve LLC gibi yapılar uzmanlık gerektirir. Bu konularda ABD vergisini bilen bir CPA ve gerekirse bir avukatla çalışmanızı öneririm. Ben bir emlak danışmanıyım, vergi veya hukuki tavsiye vermem.
Sık sorulan sorular
Türk vatandaşı Florida'da ev alabilir mi?
Evet, konut satın alabilirsiniz. Alım için ABD vatandaşı olmanız gerekmez. Belirli bölgeler veya ülkelerle ilgili özel kısıtlamalar bulunabildiği için güncel kuralları satın alma sırasında birlikte doğrularız.
Ev alırsam oturma izni veya Green Card alır mıyım?
Hayır. Ev sahibi olmak tek başına vize veya oturma izni sağlamaz. Göçmenlik konularında bir göçmenlik avukatına danışmalısınız.
Sosyal güvenlik numaram (SSN) yoksa kredi alabilir miyim?
Yabancı yatırımcı kredileri bu durum için tasarlanmıştır. Kredi veren SSN yerine pasaport, gelir ve banka belgeleri gibi evrak isteyebilir. Şartlar kuruma göre değişir.
Peşinat ne kadar olmalı?
Yabancı yatırımcı kredilerinde genellikle konvansiyonel krediye göre daha yüksek peşinat beklenir. Nakit alırsanız peşinat sorusu olmaz. Kesin oran kredi verene ve profilinize bağlıdır.
Türkiye'den hiç gelmeden ev alabilir miyim?
Çoğu zaman mümkündür. Görüntülü tur, dijital imza ve noter veya konsolosluk onayıyla süreç uzaktan yürütülebilir. Hangi belgelerin kabul edileceğini title şirketi ve kredi veren belirler.
Aldığım evi kiraya verebilir miyim?
Çoğu zaman evet, ama HOA kuralları ve belediye düzenlemeleri kiralamayı sınırlayabilir. Satın almadan önce evin kiralama kurallarını kontrol etmek önemlidir.
Sorularınız mı var?
Hedefinizi ve bütçenizi kısa bir görüşmede konuşalım, size uygun yol haritasını birlikte çıkaralım.
Ücretsiz danışmanlık alBu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir. Kurallar, oranlar ve süreler değişebilir. Kararınızı vermeden önce yetkili bir avukat, CPA ve kredi uzmanıyla görüşün. Nisa Esmer, Florida lisanslı REALTOR® (lisans no: SL3665986), Elite Choice Home Group, Future Home Realty Inc.